חוק מיסוי מקרקעין החל כבר בשנת 63 אך מאז עבר הרבה מאוד גלגולים. למעשה, המיסוי אינו עוסק רק בצד הקונה אלא גם בצד המוכר והוא מורכב משני סוגים של מיסים: מס רכישה ומס שבח. לאחר שמיסים אלו שולמו, ניתן לרשום את עסקת המכירה בלשכה ולסגור את העסקה. את הרישום יש לעשות כעסקת המכירה בלשכת רישום מקרקעין בטאבו וכך לסגור את העסקה.
מס רכישה
אם אנחנו אלה שרוכשים את הנכס, בין אם מדובר בנכס מסחרי או דירה אנחנו צריכים לשלם את המיסים למדינה. למיסים האלה קוראים מס רכישה. גובה המס יכול להשתנות מנכס לנכס. המס רגישה יכול להוות מעין שיעור על שווי הקנייה. בנכסים מסחריים לדוגמא, יש מס רכישה קבועה שעומד על 6% משווי הרכישה. אם מדובר על מס מגורים, שיעור המס יהיה מדורג לפי שווי הדירה. למעשה, מדרגות מס מתעדכנות מידי שנה בכל מה שקשור לרכישה של דירת מגורים. בכדי לדעת במדויק יותר על מס רכישה, אנו ממליצים להיוועץ עם עורך דין מקרקעין מקצועי המבין בתחום.
מס שבח
כאשר אנו מוכרים נכס מסרחי או דירה למשל, אנו צריכים לשלם מיסים למדינה. את המיסים שאנו צריכים לשלם למדינה קוראים מס שבח, שעליו מוטל רווח ההון שעשינו כאשר מכרנו את זכות המקרקעין. כלומר, במקרה שמכרו את הדירה בסכום מסוימים ואז מכרנו אותה לאחר מספר שנים במחיר גבוהה יותר, או מחיר כפול, עלינו לשלם 25% מההפרש. השבח נחשב להכנסה נוספת, לכן יש לשלם על כך למס הכנסה כמו על כל הכנסה אחרת. יש תנאים מסוימים שכן יאפשרו לכם הקלות במס ולעיתי גם פטור. קחו בחשבון שלא היה רווח כלל או הפסד, אין צורך לשלם את המס שבח.
היטל השבח ותיקון חוק מקרקעין
עוד מס במסגרת המקרקעין הוא היטל השבחה. במקרה שהתשלום הזה נופל על בעל מקרקעין, אחרי שהוועדה המקומית כבר אישה את תוכניות הבנייה היא מביאה לעלייה בשווי המקרקעין. אם למשל יש אישור על העסקה, ניתן להוסיף עוד חדר נוסף בגג הדירה. במקרה זה לפי החוק הנכס הושבח, לכן עליכם לשלם את היטל ההשבחה כמחצית מעליית שווי המקרקעין.
אם למשל אתם מוכרים את הדירה שלכם וקונים דירה חדשה, עשוי להתרחש מצב שבו הדירה שלכם עוד לא נמכרה ואילו הדירה החדשה שלכם כבר נרכשה. כלומר, אתם מחזיקים כביכול בשני נכסים במשך שנה וחצי. וכל זאת עדיין אתם תחשבו כבעלים של דירה אחת מבחינת מיסוי.
לסיכום
תחומי ההתמחות העיקריים של עורך דין למקרקעין הם מס רכישה, מס שבח, היטל שבח ותיקון חוק המקרקעין. חוקי מיסוי מקרקעין הוא תחום שמתעדכן רבות בהתאם לשוק הנדל״ן, כולל תנאים מסוימים שיש להם אפשרות משמעותית להוריד את גובה המיסוי. לכם מומלץ להיוועץ עם עורך דין בכדי להיות מעודכנים תמיד בתשלום מס הנמוך ביותר.
